פירוק שיתוף במקרקעין
לשותפות במקרקעין ישנם יתרונות רבים, אולם במקרים שונים, עולה הצורך בפירוק השותפות.
הדרך הקלה ביותר לבצע פירוק שיתוף במקרקעין, היא בהסכמת כל השותפים, אולם חשוב לדעת כי לכל שותף עומדת זכות עצמאית לדרוש את פירוק השותפות, אף אם יתר השותפים מתנגדים לכך. החוק מכיר בשתי דרכים לפירוק שיתוף במקרקעין: חלוקה בעין או פירוק שיתוף על ידי מכירה.
הזכות לפירוק השותפות
סעיף 37 לחוק המקרקעין הינו הסעיף המנחה לעניין הזכות לתבוע את פירוק השיתוף והוא קובע כי לכל שותף במקרקעין עומדת הזכות לדרוש את פירוקה של השותפות וזכות זו איננה תלויה בהסכמתם של יתר השותפים. החוק רואה בזכות זו כחשובה ביותר ומשום זאת נקבע עוד, כי גם כאשר קיימת התניה בהסכם השיתוף, השוללת או מגבילה את זכות הפירוק לתקופה של מעל לשלוש שנים, בית המשפט רשאי להורות על פירוק שיתוף במקרקעין, בתום תקופה זו על אף האמור בהסכם. כלומר, החוק העניק לבית המשפט סמכות להורות על פירוקה של השותפות, למרות קיומה של מגבלה חוזית המופיעה בהסכם השיתוף עליו חתמו כל השותפים. למותר לציין, כי הדרך האידיאלית לבצע פירוק שיתוף במקרקעין, היא בהסכמת כל השותפים, אולם כאשר הדבר אינו מסתייע, לא תיפגע זכותו של כל שותף אחר, המעוניין להביא לסיומה של השותפות והוא יהיה רשאי להגיש תביעה לבית המשפט, לשם פירוק שיתוף במקרקעין.
חשוב לציין, כי הזכות לתבוע את פירוק השיתוף הינה זכות מוקנית אולם גם זכות זו אינה עומדת לבדה, אלא משתלבת ביחד עם עקרון תום הלב. בתי המשפט בוחנים היטב את מכלול נסיבות המקרה אולם תמיד בכפוף לדוקטרינת תום הלב של מי מהשותפים.
חלוקה בעין
כאמור בפתח הדברים, ניתן לבצע פירוק שיתוף במקרקעין בשתי דרכים: חלוקה בעין או פירוק השיתוף על ידי מכירת הקרקע. חלוקה בעין פירושה חלוקה פיזית של המקרקעין, כך שנוצרות מספר חלקות ולכל שותף, ניתנת חלקה משלו. פירוש הדבר הוא, כי לאחר פירוק שיתוף במקרקעין באופן הזה, כל אחד מן השותפים הופך להיות בעלים של חלקה נפרדת. דיני המקרקעין רואים בדרך זו כטובה ביותר לפירוק שיתוף במקרקעין ועל כן נקבע בחוק כי היכן שמדובר במקרקעין הניתנים לחלוקה, ייעשה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין. עם זאת, לעיתים, לא ניתן לבצע חלוקה בעין, או שניתן לבצעה מבחינה תכנונית, אך הדבר יגרום להפסד כספי לשותפים. במצבים אלו, ההליך של פירוק שיתוף במקרקעין יבוצע על ידי מכירת הקרקע.
פירוק שיתוף במקרקעין על ידי מכירה
בשונה מחלוקה בעין, בדרך של פירוק שיתוף במכירה, מוכרים את המקרקעין ומחלקים את הרווח בין השותפים. היות שהחוק נותן עדיפות לחלוקה בעין, פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של מכירה, יתבצע בעיקר כאשר אין אפשרות לחלוקה בעין, למשל במקרה של מגבלות תכנוניות אשר אינן מאפשרות לחלק את הקרקע למספר חלקות כמספר השותפים. דוגמא למצב שכזה הוא כאשר מדובר על דירת מגורים, אשר לא ניתן לחלק אותה ואז יש למכור את הדירה ולחלק את התמורה בין השותפים. במקרה של אי הסמכה בין השותפים, למשל על עניין שווי המקרקעין, יכול בית המשפט למנות כונס נכסים אשר ינהל את הליך המכירה וידאג לחלוקת התמורה בין השותפים.
הסדרת הנושא בהסכם השותפות
פירוק שיתוף במקרקעין הוא נושא חשוב ביותר, בעל משמעויות כלכליות ענפות על השותפים ועל כן, מומלץ מאוד להתייחס לסוגיה זו במסגרת הסכם שיתוף במקרקעין. הסדרת הנושא תאפשר לשותפים לנהל את השותפות בראש שקט, ללא חששות מן העתיד, היות שגם אם השותפות תתפרק, אופן ההליך הוסדר מראש והוסכם בין הצדדים. שנית, היה ומי מהשותפים יהיה מעוניין בפירוקה של השותפות, אזי ההליך ברור וידוע ולא נותר מקום רב למחלוקות. היה והקרקע ניתנת לחלוקה, רצוי לקבוע בהסכם כיצד תחולק הקרקע, מה יהיה חלקו של כל שותף, להתייחס לנושא של השתתפות בהוצאות הליך פירוק השיתוף וכיו"ב.
להלן סע' 37-45 לחוק המקרקעין הקובעים את דרכי פירוק השיתוף:
סימן ב: פירוק השיתוף
הזכות לתבוע פירוק השיתוף
37. (א) כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף.
(ב) היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין.
פירוק על פי הסכם או צו בית המשפט
38. (א) פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים: נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה–1965, וכל חיקוק אחר בנדון.
(ב) באין הסכם כאמור בסעיף קטן (א), יהיה פירוק השיתוף על פי צו בית המשפט בהתאם לסעיפים 39 עד 43.
פירוק דרך חלוקה
39. (א) במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין.
(ב) היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים.
(ג) ראה בית המשפט צורך בכך, רשאי הוא לצוות על רישום זיקת הנאה בין החלקות.
פירוק דרך מכירה
40. (א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.
(ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין.
דירת מגורים של בני זוג
40א. (א) החליט בית המשפט לפי סעיף 40, על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם, לתקופה שיקבע.
(ב) הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, לא יחולו לגבי מי שהיה שותף בדירה שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף בה, כאמור בסעיף קטן (א).
פירוק במקרים מיוחדים
41. (א) היתה מניעה לחלוקת המקרקעין בעין רק לגבי אחד השותפים ולאותו שותף היו מקרקעין הגובלים במקרקעין המשותפים והוא הסכים שחלקו יצורף למקרקעין הגובלים, יחולקו המקרקעין לפי זה.
(ב) היתה מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים יטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה.
(ג) היתה המניעה לחלוקה בעין רק לגבי מקצת השותפים, רשאים האחרים לקיים את המקרקעין בידם במשותף או לחלקם ביניהם, ובלבד שישלמו לאותם השותפים מה שהיה נופל בחלקם אילו המקרקעין היו נמכרים כאמור בסעיף 40.
פירוק דרך הפיכה לבית משותף
42. (א) היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.
(ב) היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים.
משאלות השותפים
43. בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של שותפים.
ניהול ושימוש עד לפירוק
44. בית המשפט רשאי לתת צו זמני בדבר סדרי ניהול המקרקעין והשימוש בהם עד לסיום הליכי הפירוק.
שיתוף בזכויות אחרות
45. הוראות הסימן הקודם והסימן הזה, ככל שהן נוגעות לענין, יחולו, בשינויים המחוייבים, גם על זכויות אחרות במקרקעין כשהן של כמה בני אדם.