הסכם שיתוף במקרקעין

הסכם שיתוף במקרקעין הוא הסכם הקובע את הכללים לניהול המשותף של הנכס. בין היתר, יתייחס ההסכם לחלוקת השימוש בנכס, לחובות השותפים כלפיו וכן לפירוק השיתוף בנכס בעתיד. בשל חשיבותו הכלכלית של הסכם שיתוף במקרקעין, חשוב מאוד לפנות אל עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה, אשר יערוך את ההסכם ויטפל בכל ההיבטים המשפטיים של השותפות.

הסכם שיתוף במקרקעין – מתי הוא נדרש?

ישנם מקרים רבים של שיתוף במקרקעין, הדורשים עריכת הסכם שיתוף, למשל, כאשר בני משפחה יורשים יחד נכס מקרקעין, או כאשר מספר אנשים מחליטים לקנות יחד מגרש לבנייה כקבוצת רכישה. מקרים נפוצים הם כאשר קרקע רשומה על שם מספר בעלים במושע. משמעות הבעלות בקרקע במושע הינה, שכל אחד מהשותפים בקרקע הינו בעלים של חלק בלתי מסויים בקרקע וכי אין חלוקה ע"י פרצלציה. מטרתו של הסכם שיתוף במקרקעין, היא להסדיר באופן מקיף וברור את הזכויות והחובות של השותפים בנכס ואת אופן ניהולו. ככל שההסכם יהיה מפורט יותר ויתייחס לכל הסוגיות הרלוונטיות, כך ניתן יהיה למקסם את הרווח מן הנכס ולמנוע מחלוקות בין השותפים.

לשם עריכת הסכם שיתוף במקרקעין אשר ימלא אחר הדרישות הללו, יש לפנות אל עורך דין מקרקעין, אשר לו הידע המשפטי והבקיאות הנדרשת, לערוך הסכם מקיף ומפורט, המותאם באופן אישי לצדדים ואשר ייתן מענה משפטי מלא לכל צרכיהם.

תוכנו של הסכם שיתוף במקרקעין

הסכם שיתוף במקרקעין יקבע כללים בדבר ניהול הנכס המשותף ובין היתר יתייחס לסוגיות הבאות:

זכויות וחובות השותפים:
למשל, הסכם שיתוף במקרקעין מייחד לכל שותף חלק מוגדר בנכס, בו הוא יוכל לפעול כרצונו, זוהי אחת הזכויות החשובות הניתנות לשותפים במסגרת ההסכם. במקביל קובע הסכם שיתוף במקרקעין גם חובות לשותפים, למשל, את החובה להשתתף בהוצאות השותפות.

מגבלות בהסכם שיתוף:
ניתן ליצור מגבלות בהסכם השיתוף הן לגבי שותף מסויים והן לגבי כלל השותפים. ההגבלות יחייבו את השותפים כולם או את חלקם, לפי המקרה ולפי הסכמות השותפים.
ההגבלות ינוסחו במגוון  נושאים:

  • ניצול זכויות בניה של שותף בודד או של כלל השותפים ו/או הגבלות בניה מוסכמות.
  • הגבלות שימוש בקרקע-  הן מבחינת משך השימוש והן מבחינת מהות השימוש.
  • הגבלות על מכירת חלקו של שותף מסויים או כלל השותפים בתנאים שייקבעו.
  • הגבלות על אפשרויות שעבוד, משכון וכו' מצד מי מהשותפים.
  • קביעת זיקת הנאה לטובת שותפ/ים .

יובהר, כי תוקף המגבלות אינו בלתי מוגבל ובית המשפט בנסיבות מסוימות יכול אף לבטלן בניגוד לאמור בהסכם השיתוף.
אופן ביצוע העסקאות: עורך דין מקרקעין יכלול בהסכם השיתוף סעיף המתייחס לאופן קבלת ההחלטות ולביצוע עסקאות בנכס. סעיף זה חייב להיות מנוסח בצורה ברורה ולא להותיר מקום לפרשנויות שונות, אשר יובילו למחלוקות בין השותפים ויגרמו להפסד כלכלי. אופן ניהול הנכס והחזקתו הינם הגורמים העיקריים לתביעות פירוק שיתוף.

פירוק שיתוף במקרקעין:
על ההסכם להתייחס גם לסוגיה חשובה זו, של סיום הבעלות המשותפת, כאשר השותפים יכולים לקבוע הגבלות מסוימות על פירוק השיתוף, בכפוף לתנאים שבחוק. כל שותף במקרקעין רשאי לתבוע בכל עת את פירוק השיתוף, אולם ההגבלות שנוסחו בהסכם השיתוף לעניין זה, יכולות למנוע ממנו את אישור בית המשפט לכך .
למאמר מורחב על פירוק שיתוף הקש כאן .

תשריט שיתוף:
הסכם שיתוף,בד"כ, כולל בתוכו תשריט, ערוך כדין ע"י מודד מוסמך, המפרט את חלקי השותפים במקרקעין, הצמדות למיניהם, חניות, זיקות הנאה וכו'.אף שהתשריט אינו חובה שבדין, מומלץ לצדדים לערוך תשריט כזה, מה גם שכאשר ירצו הצדדים לרשום את הסכם השיתוף בטאבו, אזי הם יחוייבו בהגשת תשריט מתאים.

יש לציין, כי הסכם שיתוף במקרקעין הוא חיוני במיוחד במקרים בהם לא ניתן לבצע חלוקה של הנכס לחלקות משנה, אז יש צורך להגדיר עבור כל שותף מהו חלקו בנכס במסגרת הסכם שיתוף מקרקעין. אולם, היה ומבחינה תכנונית ניתן לבצע חלוקה של המקרקעין (פרצלציה) ייתכן ויהיה כדאי לעשות זאת ולהפוך את כל אחד מן השותפים לבעלים של חלקה נפרדת. לשם קבלת החלטה בעניין זה, על השותפים לפנות לייעוץ משפטי של עורך דין מקרקעין, אשר יבחן את נסיבות המקרה לעומק וימסור לצדדים את חוות דעתו המקצועית.

רישום הסכם שיתוף בטאבו

עורך דין מקרקעין המנסח את הסכם השיתוף, ידאג לגם לרשום את הסכם השיתוף בלשכת רישום המקרקעין. משנרשם הסכם השיתוף, תופיע הערה בנסח ( לא כהערת אזהרה כמובהר בהמשך )  ודבר ההסכם יהיה ידוע לכולי עלמא ולא לשותפים בלבד. כלומר, רישום הסכם שיתוף במקרקעין מעניק להסכם מעין תוקף קנייני, בשונה מתוקף חוזי, הניתן להסכם מרגע החתימה עליו.

הסכם שיתוף, כהגדרתו בסעיף 29 לחוק המקרקעין, מגדיר את השימוש והניהול של המקרקעין בין השותפים, ואין בכוחו לעקוף את מגבלות הדין הכללי וחוקי התכנון. רישומה של הערת אזהרה בהתאם לסעיף 21  לתקנות המקרקעין( ניהול ורישום) מתבצע על סמך התחייבות לעשיית עסקה או הימנעות ממנה. הסכם שיתוף אינו מגלם התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין,  ולא ניתן לרשום בגינו הערת אזהרה; יחד עם זאת, אם כלולה בהסכם בין השותפים התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין, המאפשרת רישום הערת אזהרה, ניתן לרשמה בכפוף לתנאי סעיף 21 לתקנות.
יצוין כי לעיתים קרובות יש בהסכמי שיתוף התחייבות להימנע מעשיית עסקה, בגינה ניתן לרשום הערת אזהרה על הימנעות.

רישום הסכם שיתוף במקרקעין, מעניק הגנה משפטית חשובה לשותפים, בין היתר במקרה שאחד מן השותפים, יחליט למכור את זכויותיו בנכס מבלי להודיע לרוכש על קיומו של הסכם השיתוף. היות שהרוכש ייכנס בנעליו של השותף, לכל דבר ועניין, הרי שעליו לדעת על קיומו של ההסכם, הקובע את זכויות וחובות השותפים ואת אופן ניהולו של הנכס. על מנת לבצע את הרישום, יש להגיש בקשה מסודרת אל לשכת רישום המקרקעין, חתומה על ידי כל השותפים, כאשר יש לצרף עותק חתום של ההסכם.

מיסים בהסכם שיתוף 

להסכם השיתוף, עריכתו וניסוחו, השפעה רבה לגבי האפשרות של חיוב במס שבח או במס רכישה, לכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום , בכדי שניסוח ההסכם לא יוביל לחיוב במס.

לעריכה וניסוח הסכמי שיתוף, ייעוץ להסכם שיתוף לקבוצות רכישה ותביעות לפירוק שיתוף, חייגו: 054-5811696